최근 전세사기에 대한 말들이 많아 전세계약을 처음 하시는 사회초년생 혹은 신혼부부들은 걱정이 많으실겁니다. 이번 게시글에서는 제 실제 경험을 바탕으로 아파트 전세 계약하는 법과 전세사기를 예방하기 위한 방법, 전세보증보험 등에 대해 자세히 알아보겠습니다. 🙏
아파트 전세계약
아파트 전세계약은 종이 한 장에 수천만원부터 수억원까지 왔다갔다 할 수 있는 아주 중요한 과정입니다. 따라서, 미리 꼼꼼히 알아보고 차근차근 순서에 맞게 나아가는게 중요합니다. 일반적으로 전세보증보험에 가입한다는 가정하에 아파트 전세계약을 하는 순서는 다음과 같습니다.
◼︎ 아파트 전세계약 순서
1) 예산에 맞는 매물 탐색
2) 부동산 방문 & 실매물 확인
3) 전세보증보험 가입여부 판단
4) 계약서 작성 (특약사항 정리)
5) 계약금 송금
6) 전입신고 및 확정일자 받기
7) 전세보증보험 가입
실제후기를 바탕으로 차례대로 단계별로 설명해보겠습니다.
1) 예산에 맞는 매물 탐색
가장 첫 단계인 예산에 맞는 매물을 탐색하는 단계에서는 사실상 해드릴 말이 딱히 없습니다. 해야할 말이 너무 많기 때문입니다. 예산, 직주근접, 집 컨디션, 주거형태 등 아주 다양한 요소를 고려하여 결정하셔야 합니다.
특히, 혼자가 아닌 둘이 살게 될 집이라면 같이 살게될 분의 의견도 추가되니 굉장히 복잡한 과정이 될 수 있습니다. 한가지 말씀드리자면, 모든 것은 가격에 반영되어 있으며, 모든 것을 갖춘 곳을 가기는 어렵다는 것입니다. 부디 바람직하게 예산에 맞는 매물을 고르시기 바랍니다.
참고로 매물을 탐색할 때는 네이버페이 부동산, KB 부동산, 호갱노노, 아실 등의 앱을 모두 이용하는 것을 권장드립니다.
2) 부동산 방문 & 실매물 확인
예산에 맞는 매물을 골랐다면 이제 부동산에 연락을 할 차례입니다. 아파트는 거래 특성상 거래결과가 확인될 때까지 지연이 있습니다. 따라서, 인터넷에 있는 매물이 사실상 없는 경우도 많고, 실제 거래되는 가격도 다른 경우가 많습니다.
마음에 드는 물건을 골랐다면 해당 부동산에 주저없이 전화를 해보시는 것을 추천드립니다. 100번의 검색보다 1번의 전화가 더 효과적인 경우가 많습니다.
부동산에 전화를 한 뒤에도 매물이 마음에 든다면 실매물 확인하러 직접 가보셔야합니다. 인터넷에서는 절대 알 수 없는 현장의 분위기가 있습니다. 동네의 분위기, 사람들 사이의 온도, 입주민의 표정, 상권의 분위기 등 수많은 정보를 온 몸으로 체감하실 수 있습니다.
3) 전세보증보험 가입여부 판단
실매물까지 확인한 뒤에도 마음에 들었다면 이제 계약을 준비해야합니다. 사실상 전세 계약 중 가장 중요한 단계이기도 합니다.
매매 계약이라면 이 단계에서 계약금을 지불하면 되지만, 우리는 전세계약이기 때문에 전세보증보험이 가입이 가능한지 알아보아야합니다. 전세사기는 무서우니까요.
전세보증보험 가입여부 판단을 위해 해당 매물이 주택임대차보호법상의 주택인지, 등기된 건물인지, 임대인의 소유권 확정이 되어 있는지, 집주인의 선순위 대출이 있는지 등의 보증 대상 주택 요건을 확인하셔야 합니다.
참고로, 전세보증보험은 HUG, HF, SGI 3가지 종류가 있으며 각 보증보험 별로 조금씩 장단점이 상이합니다.
4) 계약서 작성 (특약사항 정리)
전세보증보험이 가능하다고 판단되면 이제 전세계약서를 작성하시면 됩니다. 계약서를 작성할 때는 보통 부동산 공인중개사분들이 알아서 잘 작성해줍니다. 우리가 생각할 것은 ‘특약사항’입니다. 특약사항에 따라 전세보증보험 가입이 거부될 수 있으니, 특약사항을 추가할 때는 반드시 조심하셔야 합니다.
특약사항에는 내 돈과 권리를 지키는 방패막이므로 최대한 애매모호한 말은 적지 않으시는게 좋습니다. 모든 조건은 구체적으로, 명확하게, 책임 소재까지 포함해서 적으셔야합니다.
예를 들어, 수리의 책임, 계약 해지/파기 조건, 전세보증보험 관련 조항, 퇴거 시 원상복구 기준, 잔금일, 입주일, 계약만료일, 계약 연장조건 등을 명확히 기재하시면 되겠습니다.
참고로, 계약서를 전자계약서로 작성하시면 대출 우대금리 0.1%p를 받으실 수 있으니 부동산에 미리 문의하셔서 전자계약서 진행이 가능한지 여쭤보시기 바랍니다.
5) 계약금 송금
계약서 작성이 상호 동의하에 완료되면 작성할 때 10% 정도의 계약금을 지불하고, 나머지 잔금 90%는 입주일에 지불하면 됩니다. 이 때, 무조건 거래를 하는 당사자들끼리(임대인, 임차인) 돈이 오가야 합니다. 반드시 집주인 명의 계좌로 입금하셔야 안전합니다.
계약서에 명시된 계좌번호, 명의, 금액 모두 다시 한 번 확인하시고 이체하시면 이제 계약이 완료된겁니다.
6) 전입신고 및 확정일자 받기
잔금일이 다가와 잔금 지급과 동시에 입주, 전입신고, 확정일자는 하루도 미루지 않고 당일에 하는 것이 좋습니다. 잔금을 지급한 뒤, 전입신고 및 확정일자를 늦게 받으면 그 틈새에 집주인이 선순위대출을 일으킬 수 있기 때문입니다. (물론 이 내용도 특약에 넣을 수 있습니다)
전세보증금을 보다 안전하게 보호받기 위해서는 조금 정신이 없으시더라도 잔금을 치루는 당일에 전입신고 및 확정일자를 받으시기 바랍니다.
7) 전세보증보험 가입
보통의 경우 전세보증보험은 사전에 검증을 받고 전입신고 + 확정일자를 받은 후에 전세보증보험을 가입합니다. 전세보증보험을 가입하기 위해서는 크게 다음과 같은 3가지 조건이 필요합니다.
◼︎ 전세보증보험 가입조건
1) 임대차계약서 ☞ 집주인과 정식으로 작성한 계약서 필요
2) 전세보증금 완납증명 ☞ 계약금만 낸 경우는 가입이 어렵고, 잔금까지 지금한 상태여야 가능
3) 입주완료 상태 ☞ 실제 입주한 상태여야 함
전세사기 주의사항
전세사기를 당하지 않기 위해 가장 중요한 것은 앞서 계속 강조한 “전세보증보험”이 가입 가능한 물건이여야 한다는 점입니다. 이것이 최선이자 최고의 방어수단입니다.
전세사기가 발생하는 유형은 크게 2가지가 있습니다.
첫번째는 집주인이 경제적인 문제를 겪는 경우입니다. 집주인이 얼마나 부자이냐는 상관없이 해당 매물에 얼마나 대출이 껴있는지가 중요합니다. 선순위대출이 껴있다면 높은확률로 전세보증보험 가입이 거부되기 때문에 이런 물건은 애초에 제외하시기 바랍니다.
두번째는 다음 임차인이 구해지지 않거나 집 값이 하락하여 집주인이 돌려줄 돈이 없는 경우입니다. 원칙적으로는 다음 임차인, 집 값 등과 상관없이 계약만기가 도래하면 바로 전세금을 돌려주는 것이 맞습니다. 하지만 현실에서는 그렇지 않은 경우가 많습니다.
이런 경우에는 사전에 가입한 전세보증보험으로 임차인인 ‘나’는 돈을 안전하게 돌려받을 수 있고, 임대인과 전세보증보험사와 실랑이를 하게 됩니다. 임차인인 ‘나’와는 무관한 실랑이가 되기 때문에 안전하다고 할 수 있습니다.
즉, 전세사기를 당하기 않기 위해서는 반드시 전세보증보험 가입이 가능한 매물을 구해야한다는 점입니다. 물론, 전세사기가 발생하지 않는 것이 가장 좋지만 발생한 경우에는 전세보증보험을 통해 어떻게든 전세금을 돌려받으실 수 있습니다. (물론 각종 분쟁으로 인해 시간이 필요한 경우도 있습니다)
전세보증보험을 가입하고도 더 안전장치를 마련하고 싶다면 사전 청약제도를 활용하여 분양받았는지 여부, 시공사가 어느 회사인지, 다음 임차인 수요분석 등 추가 안전장치를 확보하시기 바랍니다.
✅ 단체 전세보증보험인 경우
신축 아파트의 경우 개인 전세보증보험이 아닌 조합원 등에서 법인으로 관리하는 물건으로 단체 전세보증보험을 드는 경우가 있습니다.
이런 경우(법인인 경우) 최우선 변제권이 전세 임차인에게 있지 않고 직원들 급여, 퇴직금 등에 있습니다. 따라서, 해당 법인이 파산하면 조금 골치아픈 문제가 생깁니다. 선순위 채권이 있는 경우이기 때문입니다.
또한, 법인이 관리하는 경우에는 보통 단체로 전세보증보험을 듭니다. 단체로 들었기 때문에 보증보험사에 큰 액수가 청구되기 때문에 상대적으로 내 돈을 찾는데 더 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. (분쟁이 많을 가능성이 있기 때문)
간혹가다 법인이 부도가 나는 경우가 있기 때문에 웬만하면 법인 물건보다 개인 물건을 추천드립니다. 더 안전합니다. 가장 안전한 방법은 선순위채권이 없는 개인매물입니다.
마치며,
이상으로 아파트 전세 계약하는 방법과 전세사기 주의사항 등에 대해 알아보았습니다. 처음 전세계약을 할 때는 누구나 걱정이 많이됩니다. 좋은 부동산, 좋은 임대인을 만나는 것도 중요하지만 반드시 스스로 찾아보고 알아보는 것이 중요합니다.
그럼 모두 안전한 전세계약하시길 바라며, 이만 글을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.☺️