※ 본 게시글은 작성 당시의 법을 기준으로 작성됐으므로, 현행 법과 함께 검토하여 참고하시기 바랍니다.
부동산 매매할 때는 세금을 잘 알아야합니다. 세금을 잘 알고, 잘 이용하면 수억원의 세금을 절약할 수 있기 때문입니다. 이번 게시글에서는 부동산 매매한다면 반드시 알아야 할 기초이면서 가장 강력한 절세혜택 중 하나인 ‘1세대 1주택 비과세’에 대해 자세히 알아보겠습니다.
1세대 1주택 비과세
한국에서 부자까지는 아니더라도 중산층 반열에 오른 사람들을 살펴보면, 1세대 1주택 비과세 혜택을 이용한 부동산 매매로 자산을 일군 사람들이 상당히 많습니다. 수익이 있는 곳에는 항상 세금이 있습니다. 하지만 1세대 1주택 비과세 혜택 잘 알아두시면 수억원의 수익임에도 세금 한 푼 없이 온전히 내가 가져갈 수 있습니다.
우리가 1억원에 집을 샀고, 그 집이 오랜 세월이 지나 10억원이 되었다고 가정해보겠습니다. 만약, 내가 이 집을 팔게되면 ‘양도소득’이라고 불리는 수익금 9억원(10억 – 1억)이 발생하게 됩니다. 원래대로라면 우리나라의 세법 상 수억원의 세금을 내야하지만, 1세대 1주택 요건을 만족하면 9억원의 수익을 세금없이 가져갈 수 있습니다.
💡 법적 근거
먼저 1세대 1주택 비과세 특례의 법적 근거에 대해 알아보겠습니다.
소득세법 89조, 시행령 제154조
“거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유(조정지역 내 주택을 취득한 경우에는 2년 이상 거주) 후 양도하는 경우 양도소득세를 과세하지 않는다”
핵심은 일단 국내(대한민국)에 살고있는 “거주자”여야 한다는 것과 “1세대”가 “1주택”을 “2년 이상 보유” 해야한다는 것입니다. 이 중에 하나라도 지켜지지 않으면 비과세 특례를 받을 수 없는데요. 예를 들어, 미국에 사는 비거주자는 1세대, 1주택, 2년 이상보유 등 모든 조건을 만족했다고 하더라도 양도소득세 비과세 혜택 적용이 불가능합니다.
여기에 더해져서 몇가지 특례랑 감면요건이 더 있지만, 이것까지 다루기엔 너무 양이 방대해지기 때문에 나중에 따로 별도의 게시글로 다뤄보도록 하겠습니다.
1세대 1주택 비과세 요건 핵심 3가지
따라서, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 아래와 같은 요건 3가지를 모두 충족하는지를 살피는 것이 핵심이라고 할 수 있습니다. 하나하나 천천히 살펴보도록 하겠습니다.
◼︎ 1세대 1주택 비과세 요건 핵심 3가지
1) 1세대 여부 판별하기
2) 주택 수 판단하기
3) 보유 또는 거주요건 확인하기
1️⃣ 1세대 여부 판별하기
양도세의 과세 단위는 ‘세대’입니다. 따라서, 나의 경우 1세대에 해당하는 범위가 어디까지인지, 그리고 내가 속한 세대원들이 주택을 얼마나 보유하고 있는지 꼭 먼저 확인해보셔야 합니다. 1세대의 범위는 잘못 계산하여 수억원의 양도세를 추징당하는 케이스가 자주 있습니다.
1세대 여부는 자녀뿐만 아니라 부모님 그리고 시부모님, 장인&장모님도 해당되기 때문에 반드시 잘 확인하시기 바랍니다. 특히, 자녀와의 세대분리 할 때 문제가 생기는 경우가 많습니다. 한가지 실제 예시를 들려드리겠습니다.
※ 1세대 판별의 잘못된 예시
[상황]
부모님과 아들 1명이 함께 사는 집이 있었습니다. 부모님은 원래 2주택자였고, 비과세 혜택을 위해 아들한테 집 한 채를 증여하면서 1주택자가 되었습니다.
같이사는 아들은 세대분리를 하고, 세대분리를 한 다음 달에 그 부모님은 본인의 1주택을 팔았습니다. 부모님은 당연히 세대분리도 했으니, 1주택이라고 생하였고 1세대 1주택 비과세 특례 신청을 하였습니다. 하지만, 추후에 수억원의 고지서가 집으로 날아왔습니다.
[무엇이 잘못됐나?]
양도세 비과세 신고는 담당 조사관이 꼭 한 번씩 신경써서 들여다보는 편이라고 합니다. 조사관이 봤을 때, 주택 양도 한 달 전에 갑자기 세대분리가 된게 이상하다고 판단하고, 조금 더 자세히 찾아보게됩니다.
아들은 세대분리를 했다고 신고는 하였지만, 실제로는 부모님 집에 같이 살고 있었던겁니다. 왜냐하면 아들은 20대에 무직이였습니다. 혼자 독립하기 힘든 조건이라고 판단되고, 추가 조사를 통해 위장전입이 들통나게 된 것이죠.
이처럼 형식상 주민등록을 분리했다고 하더라도, 실제로 함께 살고 있다면 세법에서는 동일세대로 간주합니다. 국세청이 이걸 어떻게 알아?? 싶겠지만 국세청은 다 알 수 있습니다. 카드 사용내역부터 아파트 차량등록까지 모든 데이터가 마음만 먹으면 추적이 가능합니다.
[해결책]
따라서, 자녀와 세대분리를 할 때는 충분한 기간을 갖고 실제로 이사해서 다른 세대에 살고있다는 충분한 증빙이 있어야합니다. 물론 예외적으로 부모와 자녀가 같은 주소지에 거주하고 있어도 다른 세대로 간주하는 경우도 있습니다. 그러나 이건 정말 예외적인 경우이고 증빙이 쉽지 않습니다.
+ 추가로 30세 미만 자녀도 소득요건이 충족되면 세대분리를 실시 할 수 있습니다. 소득요건이라하면, 25년 기준으로 약 월 90만원, 연 1,100만원 정도면 무리없이 세대분리가 가능합니다.
2️⃣ 주택 수 판별하기
세법상 주택이 딱 1채만 있어야 한다는 요건입니다. 이 역시 세법상 주택의 개념을 잘못 알고있으면 세금폭탄을 맞을 수 있습니다. 주택 수 판별에서 가장 많이 사고가 발생하는 경우는 오피스텔, 시골에 방치된 주택, 다가구 주택(옥탑방) 등에서 발생합니다.
- 1) 오피스텔
1주택 판별에서 제일 사고가 많이 나는 부분은 오피스텔입니다. 오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분됩니다. 주거용은 주택 수에 포함이 되고, 업무용은 주택 수에서 제외됩니다. 여기까지는 많은 분들이 인지하고 있는 부분입니다.
오피스텔에서 핵심은 허가용도가 아닌 실제 사용용도가 무엇인지가 세법에서는 더 중요합니다. 예를 들어, 업무용 오피스텔을 실제로 주거용으로 사용하고 있었다면 주택 수에 포함이 됩니다. 이는 생활숙박시설, 레지던스 등도 마찬가지입니다. - 2) 시골에 방치된 주택
시골에 방치된 집도 주의하셔야 합니다. 부모님이 유산으로 물려주신 시골 한구석의 작고 허름한 집도 집입니다. 세법에서는 주거 기능을 완전히 상실한 주택이 아니라면, 아무리 낡고 허름해도 주택으로 간주합니다.
예를 들어, 증여받은 시골 땅이 있었고, 그 땅 위에 작은 집이 있다면 폐가수준이여도 주택 수에 산입이 됩니다. 아무리 장기간 사람이 거주한 이력이 없어도 집으로 간주됩니다. 그래서 부동산 매매 전에 반드시 상속, 증여받은 땅, 집 등을 한 번씩 점검하시는 것을 추천드립니다.
참고로 위와 같은 경우에는 집을 철거하면 됩니다. 공부상 주택이 있다고 해도 실제 주택이 없으면 세법에서는 이를 인정해줍니다. - 3) 다가구 주택(옥탑방)
다가구 주택(옥탑방)에서도 주택 수 판별미스가 자주 발생합니다. 다가구 주택은 흔히 2~4층 정도되는 빌라를 의미하며, 호실마다 각각 거주하는 사람들이 있어도 내가 전부를 소유하고 있고 이 하나를 통째로 매매하면 하나의 주택으로 보고 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.
그러나, 다가구 주택을 가지고 계신 분들 중 다양한 이유로 불법개조를 통해 옥탑방을 사용하는 경우가 있습니다. 옥탑방을 불법으로 증축해서 사용하면, 다가구 조건을 위반하여 다세대 주택으로 분류되어 비과세 혜택을 못받게 됩니다.
다세대 주택으로 분류되면 다가구 주택과 같은 조건으로 매매했다고 하더라도, 각 호실마다 양도세를 따로 적용하기 때문에 호실 1개만 비과세 혜택을 받을 수 있고 나머지 호실에 대해서는 꼼짝없이 양도세를 물어야합니다.
참고로 위와 같은 경우도 옥탑방을 철거하면 해결할 수 있습니다. 양도 전에 옥탑 철거 후에 양도하시면 됩니다.
3️⃣ 보유 또는 거주요건 확인하기
1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이상 “보유”(예전에는 3년)를 해야합니다. 다만, 취득당시 조정지역이였다면 2년 이상 “거주”해야한다는 조건도 충족하셔야 합니다. 따라서, 취득당시 내가 매매한 지역의 규제정책도 점검해보셔야 합니다.
참고로 현재 기준(25년 10월) 조정지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개의 지역구입니다. 이 지역에서 집을 매수하셨다면, 2년 이상 실거주해야 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 얼마 전까지 수도권 대부분이 조정지역이였으니 잘 확인해보시기 바랍니다.
◼︎ 보유 or 거주요건 확인
1) 보유요건 : 양도일 기준 2년 이상 보유
2) 거주요건 : 취득 당시 조정지역이라면 2년 거주
만약, 집을 샀던 기간에 해당 지역이 비조정지역이였는데 그 뒤 조정지역으로 지정됐다면 2년 실거주 요건은 해당되지 않습니다. 즉, 다시 말해 2년 보유만 해도 비과세 적용이 가능하다는 의미입니다. 세법은 소급적용을 하지 않기 때문입니다.
반대로, 취득당시 조정지역이였지만 실제 거주하지 않아도 비과세를 받을 수 있는 특례가 있습니다. “상상임대주택특례”라는 제도인데, 제가 생각할 때 현재 세법에서 존재하는 가장 강력한 절세 특례입니다. 이에 대한 자세한 내용은 별도 게시글로 따로 다루도록 하겠습니다.
마치며,
이상으로 부동산 세금 중 가장 기본중에 기본이면서 강력한 절세혜택을 받을 수 있는 1세대 1주택 비과세에 대해 자세히 알아보았습니다. 핵심 요건 3가지를 미리 잘 확인해보시고, 예상치 못한 세금폭탄을 맞는 일이 없으시길 바랍니다.
1세대 1주택 비과세 관련해서는 현실에서 꽤 자주 분쟁이 일어나는 분야입니다. 많은 분들이 조세불복을 신청하지만, 판례를 봤을 때 보통 받아들여지지 않습니다. 사전에 잘 준비하시는게 최선이라는 얘기입니다. 이 글이 도움이 되셨기를 바랍니다. 😊