최근 부동산 세법 중 가장 강력한 양도세 절세 제도로 손꼽히는게 바로 상생임대주택(상생임대인제도)입니다. 직접 해당 주택에 거주하지 않아도, 해당 주택에 거주한 것으로 인정받는 제도인데요. 이를 활용하면 엄청난 절세혜택을 받으실 수 있습니다.
이번 게시글에서는 상생임대주택(상생임대인제도)의 핵심을 알기쉽게 정리해보도록 하겠습니다.😊
상생임대주택이란?
상생임대주택은 조정지역의 부동산을 매수했지만 사정상 실거주를 못한 경우에도 특정 요건만 갖추면 “비과세 + 장기보유특별공제” 혜택을 받을 수 있는 주택을 말합니다. 실거주가 어려운 1주택자, 갭투자자, 조정지역 보유자라면 반드시 알아야할 특례입니다.
보통 우리가 알고있는 유명한 양도세 특례는 “1세대 1주택 비과세 혜택”입니다. 조정지역에서 이 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이상 실거주를 해야한다는 조건이 붙는데요. 상생임대주택을 활용하면 2년 실거주를 직접하지 않아도, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 의미입니다.
1세대 1주택 비과세에 대한 자세한 내용은 별도의 게시글로 작성해두었으니, 더 자세한 내용이 궁금하신 분은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
다시 본론으로 돌아와 상생임대주택을 정리하면 다음 <표>와 같습니다.
| 구분 | 설명 |
|---|---|
| 제도 목적 | 세입자를 내보지 않아도 집주인에게 세제 혜택을 주기 위해 도입 |
| 핵심 혜택 | 실제로 실거주를 하지 않아도 2년 거주한 것으로 인정 |
| 적용시기 | 2021.12.20 ~ 2026.12.31 사이에 체결한 임대차 계약 |
| 적용대상 | 최종 1주택을 파는 사람 (과거 다주택다도 가능) |
💡 똘똘한 한 채로 집중되는 이유?
상생임대주택 내용을 살펴보면 사람들이 왜 상급지의 똘똘한 한 채로 몰리는지도 설명이 가능합니다. 실제로 똘똘한 한 채로 쏠리는 이유는 다양한 원인으로 인해 발생하지만, 그 중 한가지 이유가 상생임대주택 제도의 혜택을 가장 극대화시킬 수 있기 때문입니다.
현재 서울 강남구, 서초구, 용산구, 송파구는 조정대상지역으로 묶여서 실거주를 2년이상 해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만, 이 지역에서 상생임대주택 제도를 활용하여 비과세를 받으면, 다른 지역보다 더 많은 절세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 이것이 핵심지 및 상급지가 더 많이 오르는 이유 중 하나이기도 합니다.
상생임대주택 혜택
상생임대주택(상생임대인제도) 혜택을 조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다.
| 혜택 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| ① 2년 거주요건 면제 | 실거주 안해도 비과세 가능 (12억 이하 주택 해당) | 원래는 2년 거주해야 비과세 (조정대상지역) |
| ② 장기보유특별공제 확대 | 보유기간당 연 4% 적용 | 원래는 연 2%만 적용 |
| ③ 고가주택도 가능 | 집값, 면적, 주택 수 상관없음 | 압구정 현대, 반포 원베일리 등 모든 고가주택도 절세혜택을 받을 수 있음 |
| ④ 등록 의무 없음 | 임대사업자 등록 불필요 | 일반 집주인도 절세혜택 가능 |
예를 들어, 잠실 리센츠를 12억에 사서 22억에 팔았다고 가정해봅시다. 이 경우 10억의 양도차익이 생겨 일반과세 시 세금이 약 3.5억원 정도의 세금을 부과받습니다. 하지만, 상생임대혜택을 적용받으면 약 1.2억원의 세금만 부과받습니다. 약 2.3억원을 더 가져갈 수 있는 셈이죠.
상생임대주택 요건
상생임대주택 혜택을 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야합니다.
◼︎ 상생임대주택 요건
1) 직전 임대차 계약 : 주택 취득 후 체결된 첫 임대차 계약이여야 함(잔금 전에 미리 전세를 맞추면 인정 안됩니다)
2) 임대기간 요건 : 1차 계약은 1년 6개월 이상, 2차 계약은 2년 이상 유지
3) 임대료 인상률 : 두 계약 간 5% 이하 인상만 가능(동일 및 감액한 경우도 인정)
4) 계약 시기 : 2차 계약은 2021.12.20~2026.12.31 사이에 체결
5) 인정범위 : 묵시적 갱신도 인정, 중도 임차인 교체 시에도 동일 조건이면 합산 가능
텍스트로 보면 조금 복잡할 수 있지만, 쉽게 말해서 주택을 취득한 후에 첫 임대차 계약(1차 계약)에서 전세 1.5년 이상 임대를 주고, 2차 계약 시 전세 보증금을 5% 이하로만 인상하면 됩니다.
위 요건을 모두 만족했다면 집을 팔고 양도세 신고 시점에 특례신청서를 첨부하시면 비과세 혜택을 받으실 수 있게됩니다.
주의사항으로는 잔금 후 전세계약만 ‘직전 계약’으로 인정해준다는 점입니다. 잔금 전에 미리 세입자를 구해놓은 경우에는 상생임대주택 혜택을 받을 수 없으니 주의하시기 바랍니다.
또한, 묵시적 갱신으로 임대료가 변동이 없거나 낮아졌다면 이 또한 상생임대차로 인정이 되오니 꼭 비과세 혜택을 받아 양도세 절감하시기를 바랍니다.
마치며,
이상으로 현재 부동산 시장에서 가장 강력한 절세혜택인 상생임대주택에 대해 자세히 알아보았습니다. 부동산 시장은 아는만큼 돈을 벌 수 있고, 절약할 수 있습니다. 이 글이 조금이라도 도움이 되셨기를 바라며, 이만 글을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.☺️