국가에서는 안전상의 이유로 불법건축물(위반건축물)을 단속하고 있습니다. 불법건축물에 적발이 되면 양성화를 반드시 하셔야하는데요. 이번 게시글에서는 불법건축물의 양성화 조건 및 방법과 이행강제금(벌금)까지 알아보도록 하겠습니다.😊
불법(위반)건축물이란?
먼저 용어부터 정리하겠습니다. 불법건축물, 위반건축물 모두 동일한 의미로 사용됩니다만, 건축법에는 위반건축물이라고 표현하였기 때문에 이 글에서는 위반건축물로 통일하겠습니다.
위반건축물이란, 건축법, 주차장법 등을 위반하여 지어진 건축물을 말합니다. 일반적으로 정식적인 건축 허가를 받지 않고 건축물을 증축, 수선, 용도변경 하는 등의 경우가 이에 해당됩니다.
또한, 건축 허가를 받은 뒤 건폐율이나 용적률을 초과하는 무단 증축을 했다거나, 테라스를 실내공간으로 무단 변경하는 등의 경우에도 위반건축물에 해당됩니다.
※ 위반건축물의 예시
1) 원룸 쪼개기 (방의 개수를 늘려 단위면적당 수익을 극대화하는 경우)
2) 용도 무단변경 (건물 일부 및 전부를 용도변경해서 사용하는 경우. 사무실, 상가, 창고 등을 주거용도로 사용하는 것)
3) 베란다 불법 확장
4) 무허가 옥탑방 설치
5) 다중주택, 고시원, 모텔 등에 개별 취사시설 설치 등
✅ 위반건축물 조회방법
특정 건축물이 위반건축물인지 아닌지 알아보기 위해서는 건축물대장을 열람해보시면 됩니다. 건축물대장은 부동산 거래를 하기 전 반드시 열람해봐야하는 문서 중 하나로 특정 건축물의 소유, 소재, 면적, 용도, 층수, 관리 상태 등 건축물의 상황을 한눈에 확인할 수 있는 서류입니다.
만약, 내가 조회한 건축물이 위반건축물에 해당된다면 건축물대장 갑지 우측 상단에 ‘위반건축물’이라는 글씨가 노란색 박스로 기재되어 있습니다. 또한, 뒷장(을지) 변동사항란에 어떤 위반사항이 있는지도 기재되어 있으니 꼼꼼히 확인해보시기 바랍니다.
위반건축물 이행강제금
위반건축물이 적발이 되면 일정기간의 시정명령(약 1~2달)을 내린 뒤, 미이행시 건축법 제80조에 따라 이행강제금이라는 벌금이 부과됩니다. 과거에는 위반건축물에 대해서 1년에 2회 총 5회까지만 이행강제금이 부과되었지만, 2019년 이후부터는 법이 개정되면서 위반사항이 시정되기 전까지 매년 부과됩니다.
이행강제금 벌금은 건축물, 위반한 내용, 기간 등에 따라 다르게 산정됩니다. 보통 1회의 이행강제금은 위법건축물을 만드는데, 사용된 공사비의 50% 정도로 예상하시면 됩니다. 다만, 상황에 따라 얼마든지 달라질 수 있으니 참고만 하시기 바랍니다.
위반건축물 양성화(추인) 제도
위반건축물이 적발되면 건축주가 할 수 있는 조치는 크게 다음과 같이 4가지가 있습니다.
◼︎ 위반건축물 적발시 대처방안
1. 그대로 둔다 ☞ 위반건축물을 불법인 상태로 그대로 두면서 이행강제금을 내면서 쓰겠다.
2. 위반건축물 철거 ☞ 위반건축물 자체를 없앤다. (합법화라면 합법화..?)
3. 위반건축물 양성화 ☞ 위반사항을 수정하여 합법화하겠다.
4. 위반건축물 양성화 특별법 ☞ 특별조치로 인한 합법화
위 4가지 방법 중 가장 합리적인 방법은 3번째 ‘위반건축물 양성화’ 방법입니다. ‘추인허가제도’라고도 불리는 이 방법은 신고나 허가없이 사용승인을 받은 위법건축물에 대해 차후 행정절차를 통해 합법적인 건축물로 인정해주겠다는 취지입니다. 즉, 다시말해 불법적인 부분을 현행법에 맞춰 뜯어고치면 합법적인 건물로 인정해주겠다는 것입니다.
위반건축물을 양성화하기 위해서는 다음과 같은 절차가 필요합니다.
◼︎ 위반건축물 양성화 절차(추인절차)
1) 추인허가 신청 (관할 지자체 건축과에 문의)
2) 이행강제금 1회치 납부 (자진신고 시에도 이행강제금 1회는 부과됩니다)
3) 건축사사무소에 양성화 가능여부 판단 의뢰
4) 양성화가 가능하다면 착공신고 후 위반사항 제거
5) 사용승인 신청
6) 건축물대장 생성 (위반건축물이 양성화 되었으면 건축물대장에 위반해지라고 표현됨)
✅ 위반건축물 양성화 특별법
과거 위반건축물을 양성화해주는 특별법이 시행된 적이 있습니다. 1980년대에 처음으로 시행됐는데, 시행됐던 시기들을 보면 모두 부동산 경기가 침체됐을 때 시행된 것을 알 수 있습니다. 즉, 시장을 살리기 위해 규제를 풀어준 일종의 한시적인 특별조치법입니다.
위반건축물 양성화 특별법을 통해 위반건축물 일부가 추가비용없이 양성화가 가능했습니다. 하지만 언제 또 시행할지는 모르기때문에, 특별법만을 노리고 버티는 것은 좋은 방법은 아닙니다.
| 시행시기 | 주요 내용 |
|---|---|
| 1980.9.5 ~ 1981.12.31 | 준공미필건축물 가운데 지상 연면적 165㎡ 이하 건축물 등 |
| 1981.12.31 ~ 1985.6.30 | 무허가 건축물 및 기타건축물 중 연면적 165㎡ 이하 건축물 등 |
| 2000.3.1 ~ 2000.12.31 | 무허가 및 위법시공 건물 중 바닥 연면적 85㎡ 이하 소규모 건물 등 |
| 2006.2.9 ~ 2007.2.9 | 무허가 및 위법시공 건물 중 단독주택 165㎡ 이하, 다가구주택 330㎡ 이하, 다세대 주택 835㎡ 이하 주택 등 |
| 2014.1.17 ~ 2015.1.16 | 무허가 및 위법시공 건물 중 단독주택 165㎡ 이하, 다가구주택 330㎡ 이하, 다세대 주택 85㎡ 이하 주택 등 |
마치며,
이상으로 위법건축물 양성화와 이행강제금 등에 대해 자세히 알아보았습니다. 위법건축물은 법적으로도 문제가 되지만, 더 중요한 것은 안전상의 문제입니다. 안전상 조치이니 너무 부당하다 생각마시고 관할 공무원, 건축사와 상의 후에 적절히 조치하시기 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 🙏