단기임대는 숙박업이 아닌 임대업으로 운영되는 사업으로, 숙박업 기준으로 운영하면 단속대상이 됩니다. 따라서, 단기임대 사업을 하기 위해서는 반드시 숙박업 판단기준에 대해 알고있어야 합니다. 이번 게시글에서는 숙박업 판단기준 8가지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.🙏
임대업과 숙박업의 개념
단기임대를 준비하시는 분들이 가장 애매하다고 생각하는 개념이 임대업과 숙박업의 차이일 것입니다. 사실 임대업과 숙박업은 공간을 제공한다는 의미에서 근본적으로는 차이가 없다고 볼 수도 있습니다. 하지만, 세금문제, 관련법률 등에서는 명확한 차이가 있기 때문에 숙박업이 아닌 임대업으로 세팅을 하는 것이 중요합니다.
특히, 단기임대 사업의 경우 숙박업 사업자를 받기 힘든 경우에 대체수단으로 시작하는 경우가 대부분입니다. 따라서, 경찰 및 공무원이 단속을 하였을 때 숙박업이 아닌 임대업으로 판단될 수 있게 세팅하는 것이 단기임대의 시작이라고 할 수 있습니다.
아래 임대업과 숙박업의 정의를 보시면 아시겠지만, 숙박하기 편리한 공간을 임대하면 임대업인지 숙박업인지 사실상 구분하기가 애매합니다. 일반적으로 임대엄과 숙박업의 정의는 다음과 같습니다.
◼︎ 임대업과 숙박업 정의
– 임대업(Rental Business) : 주택 또는 상가 등을 임대해 임대료를 받는 사업
– 숙박업(Hospitality) : 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업
보건복지부 공중위생관리 사업안내
공간대여가 임대업인지 숙박업인지 판단하는 기준은 상당히 애매합니다. 이는 단속경찰, 단속공무원들에게도 마찬가지입니다. 그럼 이들은 무엇을 기준으로 임대업과 숙박업을 분류할까요? 이에 대한 기준은 보건복지부에서 매년 발간하는 ‘공중위생관리 사업안내‘에 있습니다.
매년 보건복지부에서 발간하는 공중위생관리 사업안내 책자 10~11p에 ‘숙박업 해당여부 판단기준‘에 대해 적혀있습니다. 공중위생관리법상 숙박업 해당여부 판단기준은 아래 그림의 빨간박스를 보시면 됩니다.
위 판단기준에서 가장 핵심적인 문구는 ‘명칭이 아닌 실질을 판단’한다는 것입니다. 이 문장에만 진하게 처리되어있는 것만 봐도 알 수 있죠. 실제로 단속경찰, 단속공무원의 주관적인 판단이 큰 비중을 차지하는 것이 현실입니다.
그렇다면 단기임대를 준비하는 입장에서는 어떻게 해야할까요? 단속경찰, 단속공무원이 숙박업이 아닌 임대업으로 판단하고, 보고할 수 있게 도와줘야 합니다. 그들도 근거가 있어야 일처리를 할 수 있으니까요.
숙박업 판단기준 8가지
공중위생관리 사업안내 책자 11p에 보면 참고자료로 숙박업 판단기준 8가지에 대한 상세내용을 기재해 놓았습니다. 숙박업 여부를 판단할 때 아래와 같은 8개의 판단기준을 갖고 판단하겠다는 것입니다.
단기임대를 준비하시는 분이라면 이 기준에 대해 완벽히 숙지하고, 숙박업이 아닌 임대업으로 운영한다는 주장을 위한 방어논리를 구축해놓을 필요가 있습니다. 보건복지부에 따른 숙박업 판단기준 8가지는 다음과 같습니다.
◼︎ 숙박업 판단기준 8가지
1) 건물의 구조, 객실의 규모와 내부설비
2) 영업의 구조
3) 시설이용자에게 제공하는 시설 및 서비스의 내용
4) 사용료의 산정방식과 지급체계
5) 시설 이용기간
6) 시설이용자의 독자적인 점유, 관리 권한의 유무
7) 시설에 대한 보존 관리의무의 귀속주체
8) 시설의 운영형태
① 건물구조, 객실의 규모와 내부설비
시설 구조가 일반적인 숙박업과 유사한지가 기준이라고 명시되어 있습니다. 숙박업 판단기준인데 일반적인 숙박업과 유사한지를 판단한다라.. 상당히 애매한 설명입니다. 예시로 들어놓은 것들은 숙박업 뿐만아니라 사람이 거주하는 모든 곳에 통용되는 일반적인 설명입니다. 호텔이나 원룸, 아파트, 오피스텔 등 사람이 사는 곳은 대부분 이러한 형태로 생겼습니다.
한가지 주목해야 할 설명은 객실의 크기와 설비 수준에 따라 등급이 나뉘어져 있는지 여부입니다. 단기임대의 경우 보통 하나의 공간을 임대하는 형태이기에 이에 해당되기 어렵습니다. 따라서, 1번의 판단기준으로는 숙박업과 임대업 판단이 상당히 애매할 수 있습니다.
② 영업의 구조
영업의 구조에서는 숙박 예약사이트에서 숙박업으로 광고하여 홍보했는지를 판단하는 것입니다. 단기임대를 하실 계획이라면, 많은 분들이 이용하는 숙박사이트인 야놀자, 여기어때, 아고다 등에서는 홍보를 피하는 것을 권고드립니다.
대신 최근 단기임대 전용어플(플랫폼)이 급격히 활성화되고 있으니 이를 이용하시는 것을 권장드립니다. 또한, 단기임대 플랫폼에서도 숙박업이 아닌 단기임대라고 명시하는 것이 안전할 수 있습니다. 예를 들면 ‘마포구 단기임대용 오피스텔’, ‘영등포구 단기임대용 아파트’ 등이 되겠습니다.
삼삼엠투, 리브애니웨어, 미스터멘션 등 단기임대 어플에 대해 궁금하신 분은 아래 별도의 게시글을 참고하시면 도움이 되실겁니다.
③ 시설이용자에게 제공하는 시설 및 서비스의 내용
단기임대하는 분들이 가장 조심해야하는 평가기준입니다. 흔히 하는 말로 “침구류 등의 이불을 제공하지 않으면 합법”, “샴푸 등 세면용품을 제공하지 않으니까 숙박업이 아니다” 등의 썰(?)이 3번 평가기준 때문에 생겨난 말입니다.
물론 위 말들이 사실이 아닌 것은 아닙니다. 침구류와 세면용품 등을 제공하지 않는 것이 안전합니다. 다만, 앞서 말씀드렸듯 숙박업 판단기준은 이불, 샴푸 등으로 결정될 만큼 단순하지 않습니다. 8가지 판단기준을 종합적으로 살펴본 후 판단하기 때문에, 이 조항만 믿고 단기임대를 세팅한 뒤 안전하다고 생각하시면 안됩니다. 이 조항’도’ 지켜서 세팅하는 것이 중요하다는 말입니다.
특히. 3번 판단항목의 경우 이용자의 후기도 본다고 하니 초반 단기임대 세팅시에 조금 더 신경쓸 것을 추천드립니다. 8가지 판단기준 중 몇개안되는 명확한 기준이기 때문에, 단속하는 입장에서도 이 항목이 가장 잡기 쉬운 항목일겁니다.
④ 사용료의 산정방식과 지급체계
흔히 숙박 예약사이트에서 예약을 하면 1박당 요금을 부과합니다. 이러한 방식으로 요금체계가 구성되어 있다면 숙박업으로 간주하겠다는 의미인데요. 단기임대 어플인 삼삼엠투, 리브애니웨어 등을 이용하여 이용객을 모집한다면 이 부분은 걱정하지 않으셔도 됩니다.
단기임대 플랫폼은 주 단위 이상의 이용료를 한 번에 계산하는 방식입니다. 월세를 낼 때 1달치를 한 번에 내는 개념과 비슷한 것입니다. 이 요금체계 방식이 숙박업으로 취급되는 에어비앤비와 단기임대 플랫폼의 가장 큰 차이점 중 하나입니다.
개인적으로 계약을 진행하여 단기임대를 하는 분들이 주의하셔야 할 항목이라고 할 수 있습니다.
⑤ 시설 이용기간
1개월 미만의 이용을 하는 경우 숙박업에 가깝다고 볼 수 있으나, 1개월 이상 이용을 하는 경우 숙박업이 아니라고 단정할 수는 없음…? 이게 도대체 무슨 기준일까요. 5번 평가기준은 그냥 말장난에 가깝다고 볼 수 있습니다. 사실상 이용기간으로는 숙박업과 임대업을 구별할 수 없다는 의미로 받아들이면 되겠습니다.
단, 보통 단속이 나오면 주단위 이상으로 이용기간을 받는지를 확인한다고 합니다. 그래서 단기임대 플랫폼이 최소 주단위로 예약을 받는 것입니다.
⑥ 시설이용자의 독자적인 점유, 관리 권한의 유무
이 항목은 단기임대를 이용하는 이용객이 해당 공간에 대한 독자적인 점유 및 관리 권한이 있는지를 판단하겠다는 의미입니다. 예를 들면, 숙박업의 경우 인원수에 따라 추가요금이 발생합니다. 그러나, 단기임대를 할 때는 이용객의 독자적인 관리 권한으로 인원수 제한, 추가요금 설정 등을 할 수 없습니다. 즉, 다른 말로는 추가 인원 수에 따라 추가요금을 받으면 안된다는 말입니다.
따라서, 단기임대 세팅 시에 인원 수 제한에 대한 문구를 기재하시면 안됩니다. 다른 방법을 쓰셔야 합니다. 아래 예시와 같이, 같은 의미의 말도 다르게 적을 줄 아셔야 합니다.
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제가 임대하는 공간은 2명에게 최적화되어 있으나, 최대 4인까지는 이용하셔도 괜찮습니다. 그러나 5인 이상인 경우 불편함이 야기될 수 있고, 주변 이웃들에게 소음문제가 발생할 수 있기 때문에 예약을 받지 않고있습니다.
⑦ 시설에 대한 보존, 관리의무의 귀속주체
공과금에 대한 얘기입니다. 우리가 숙박업소에 가면 공과금 걱정을 하지 않습니다. 그러나, 월세를 살 때는 공과금을 걱정하게되죠. 단기임대는 월세와 같은 개념이기 때문에 당연히 이용객이 전기세, 수도세, 가스비 등의 공과금을 별도로 지불해야 합니다. 실제로 삼삼엠투와 같은 단기임대 플랫폼에서는 임대료와 공과금을 별도로 설정할 수 있습니다.
단기임대를 할 때 공과금은 2가지 형태로 운영할 수 있습니다. 아래 2가지 형태 중에 본인이 원하는 방법을 선택하셔서 운영하시면 되겠습니다.
첫번째는 공과금을 별도로 지불해야하지만 임대료에 포함시켜서 한 번에 계산시키는 방법입니다. 이 경우 ‘공과금은 이용객이 별도로 부담하여야하며 이는 임대료에 포함된다’는 문구를 적으셔야 안전합니다. 이 방법은 계산이 매우 간단하다는 장점이 있지만, 임차인이 전기나 수도를 낭비할 때 문제가 발생할 수 있다는 단점도 있습니다.
두번째 방법은 임대료와 공과금을 별도로 계산하는 것입니다. 임대료에 공과금을 불포함시키고, 퇴실 시에 계량기로 측정된 값에 따라 공과금을 청구하는 방식입니다. 이는 임차인이 전기나 수도를 낭비하는 것을 예방할 수 있다는 장점이 있지만, 매번 번거롭게 계산해야한다는 단점이 있습니다.
⑧ 시설의 운영형태
6번의 평가항목과 거의 유사한 항목이라고 보시면 되겠습니다. 6번 항목의 예시와 마찬가지로 같은 의미의 말도 다른 방법으로 표현하시면 됩니다. 특히, 강제퇴실이라는 문구는 쓰지않는걸 추천드리며, ‘~부탁드린다’라는 형태로 전달사항을 안내하시면 됩니다. 흔히 금연, 반려동물 등이 이에 해당됩니다.
마치며,
이상으로 단기임대를 준비하는 분들에게는 필수개념이라고 할 수 있는 숙박업 판단기준 8가지에 대해 알아보았습니다. 판단기준을 살펴보면 아시겠지만, 사실상 애매합니다. 실제 현장에서도 숙박업 판단여부는 단속반의 주관적인 판단이 많이 개입되는 부분이라고 합니다.
그럼에도 우리가 할 수 있는 준비는 해야합니다. 최소한의 방어논리를 구축하여 적극적으로 어필할 수 있는 요소들을 구석구석 마련해놓는 것이 중요합니다. 단기임대를 준비하는 분들에게 이 글이 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며, 이만 글을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. ☺️