부동산을 거래를 하기 위해서는 보통 대출을 필요로 하는 경우가 많습니다. 부동산 대출조건을 이해하기 위해서는 LTV, DTI, DSR 등의 용어를 이해하는게 필수적인데요. 오늘은 부동산 초보(부린이)가 꼭 알아야할 필수용어인 LTV, DTI, DSR의 개념을 알아보도록 하겠습니다.
LTV 뜻
LTV는 Loan To Value Ratio의 줄임말로 ‘주택담보대출비율‘이라고도 합니다. 내가 가진 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 의미합니다. 은행에서 내가 소유한 주택을 담보로 최대로 대출가능한 한도를 설정할 때 사용하는 대출규제방식입니다.
※ LTV 계산예시
– 내가 소유한 주택의 가치 : 10억
– LTV : 60%
라고 가정하였을 때, 내가 해당주택을 담보로 대출받을 수 있는 대출한도는 ’10억 * 0.6 = 6억’입니다.
이처럼 LTV를 활용한 대출한도계산은 DTI와 DSR 보다 훨씬 간단한 편입니다. LTV에 소득의 개념이 더해진 대출규제가 DTI와 DSR입니다.
한국은 타 선진국 대비하여 LTV가 상대적으로 적게 설정되어 있는 편입니다. 한국의 LTV 평균은 약 50%이며, 타 선진국은 약 70~80% 정도라고 하니 주택을 담보로 대출을 일으키기엔 한국이 조금 불리한 편이네요.
💡 LTV와 함께 알아두면 좋은 내용 3가지
LTV의 개념과 계산방법에 대해 완벽히 이해하셨다면 아래의 LTV관련 추가내용도 알아두시는 것이 좋습니다.
1. LTV 이내 대출도 거절될 수 있다.
LTV를 활용하여 대출한도가 6억으로 산정이 되었더라도 반드시 모든 은행에서 6억을 대출받을 수 있다는 의미는 아닙니다. 은행마다 자체규정이 조금씩 상이하기 때문입니다. 따라서, LTV로 계산된 대출한도는 제1금융권인 은행에서 대출해 줄 수 있는 법적 최대금액이라고 이해하는 것이 좋습니다.
2. LTV를 초과하여 대출을 받을 수도 있다.
LTV로 계산한 대출한도보다 더 많이 대출을 받으실 수도 있습니다. LTV는 제1금융권 은행에 한해 적용되는 제도이므로, 저축은행, 대부업, 온라인 투자연계금융업, 캐피탈 등의 2,3 금융권의 대출을 추가로 받을 수 있습니다. 다만, 고금리이다보니 신중하게 대출을 일으켜야 합니다.
3. 규제지역에 따라 LTV 설정이 다르게 되어 있다.
규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에 따라 LTV가 다르게 설정되어 있습니다. 따라서, 정부가 설정하는 규제지역에 따라 대출한도가 변동되기도 합니다. 같은 10억의 주택을 들고있어도 규제지역에 따라 대출한도가 달라지게되는 셈입니다.
DTI 뜻
DTI는 Debt To Income의 줄임말로 ‘총부채상환비율‘이라고도 합니다. 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 더 쉽게 풀어말하자면 내가 버는 돈에 비해 부채 원리금 상환액의 비율이라고 할 수 있습니다. LTV와는 다르게 자산이 아닌 소득을 기준으로 대출을 규제한다는게 특징입니다.
❖ DTI와 DSR의 차이점
DSR과 마찬가지로 부동산 투기과열을 막고자 도입된 대출규제이지만, 계산방법에서 DSR과는 약간의 차이가 있습니다. DTI와 DSR 계산방법은 다음과 같습니다.
※ DTI, DSR 계산방법
• DTI = (주택담보대출 원리금 + 기타대출 이자) / 연소득 * 100
• DSR = (주택담보대출 원리금 + 기타대출 원리금) / 연소득 * 100
계산방법을 보시면 DTI는 기타대출의 이자만 계산하면 되지만, DSR은 기타대출의 원리금(원금+이자)까지 계산해야합니다. 즉, DTI보다는 DSR이 더 엄격한 규제방법이라고 할 수 있습니다.
DTI 규제를 적용받는 경우를 예로 들어보겠습니다.
※ DTI 예시
DTI가 40%이며, 연소득이 1억인 경우에는 1억의 40%인 4천만원을 ‘주택담보대출 원리금 + 기타대출 이자’를 상환하는데 쓸 수 있는 최대금액이 됩니다. 이 계산을 통해 대출이용자의 대출한도가 정해지는 것이죠.
(물론 주담대 원리금과 기타대출의 금리 등에 따라 대출한도도 변경됩니다)
DSR 뜻
DSR은 Debt Service Ratio의 줄임말로 ‘총부채원리금상환비율‘이라고도 합니다. 위 계산방식에서 잠깐 소개했듯이, 연소득대비 모든 부채의 연간원리금상환총액 비율을 기준으로 대출한도는 설정합니다. 기타대출의 원리금까지 상환액에 포함하니 당연히 DTI보다 대출한도가 낮아집니다.
추가로 2024년에는 스트레스 DSR이라는 새로운 제도가 도입됩니다. 스트레스 DSR은 기존의 DSR제도에 가산금리(스트레스 금리)를 추가로 부과하여 대출한도를 더 낮추는 정책인데요. 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 버튼을 클릭하여 확인하시기 바랍니다.
마치며,
이상으로 LTV, DTI, DSR의 개념에 대해 자세히 알아보았습니다. 다시 한 번 간단하게 핵심개념을 정리해보자면 다음과 같습니다.
• LTV = 자산을 기준으로 대출한도 규제
• DTI, DSR = 소득을 기준으로 대출한도 규제
이제는 부동산 대출기준에 대해 더이상 헷길릴 필요가 없겠습니다! 다음에도 필요한 정보를 가지고 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.😊